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2014年:站在了历史拐弯处

发布时间:2015-01-06  来源:中国房地产网-中国房地产报  

2014年12月30日,还有一天多的时间2014年就结束了。

“你自己看,专家都说了2015年3月份上海就取消限购了。到时候房价是啥样不用我说了吧。”中午12点,上海外环的一个楼盘售楼处,一名销售顾问拿着iPad在向一对中年夫妇热情地游说。

微信朋友圈上,人们在转发绿地京津事业部的“内部购房方案”:正式员工及其亲属和朋友,可享受购房10%首付。绿地与万科的老大之争进入了最后冲刺。

绿城集团杭州黄龙总部办公楼,一如既往地安静,融创团队正在整理手头的工作,准备与接手的绿城团队进行交接,间或谈论着孙宏斌在告别会上多次哽咽几欲落泪的情形。一天前融创发布公告,已收到宋卫平已偿还融创支付的62亿港元股权收购款。双方合作的上海融绿平台被传也将被融创全部收购。融创团队将退出绿城。这场“闪婚”“悔婚”的狗血大戏落下了帷幕。

浙江兰溪,冬日午后的暖阳中,几个中年妇女坐在路边的藤椅中聊着“和尚老板”凌某:“瘦了很多,走起路来灵活得很。”前些天,失联了几个月的房地产公司凌老板被警方从安徽九华山带回。他借了很多钱,一开始利息是一分五,后来涨到了六分,再后来,被逼债的凌某跑去出家了。

同一时间,在京城的一个饭局上,染了发的“退休老汉”任志强在忙着和一堆记者照相,一边抱怨“退休比工作还累”。“中国的房地产就是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的冰山了。”作陪的SOHO中国董事长潘石屹在饭桌上肯定地说,几天前发布的《不动产登记暂行条例》出台后会增加市场供应量,房价就会下跌,“要搞不动产登记,傻瓜都知道,变成人民币会比较隐蔽一些。宁肯换成英镑、美元、也不能换成房子”。

下午3点30分,守候在北京市国土局土地出让大厅外大屏幕前面的媒体记者正三三两两向外走。刚刚北京土地整理储备中心官网公布了2014年北京最后一宗土地出让结果,该地块被北京龙湖以5.5亿元底价摘得。2014年北京土地市场的大幕正式落下。又是一个丰收年,1916.9亿元的年度土地出让金收入再度刷新纪录。在一年的“房地产冬天”之中,北京的土地市场依然火爆异常,北京市的国土部门甚至不得不在最后一个月踩刹车,把包括丰台白盆窑地块在内的多个高价地块的出让有意放到了2015年1月,让“2000亿大关”不至于被突破。

北京,东五环外东坝一个自住商品房工地上,机器轰鸣停了下来,工人们三三两两去食堂吃饭。他们刚刚接到通知,全市建筑工地一律停工进行安全检查。就在一天前的12月29日,清华附中在建工地发生钢筋坍塌事故,工人10死4伤。10天前的全国住建工作会议上,住建部长陈政高再度强调治理工程质量。“工程质量两年整治行动”正在全国深度展开。

时间永是流驶。2014年就这样在喧嚣、挣扎与纠结中悄悄过去。

这一年房地产行业的剧情可谓起承转合、跌宕起伏、波澜丛生,我们这个行业就在剧情峰回路转之中迎来了“白银时代”。

新常态的新逻辑

这一年,我们真真切切地认识到什么叫“新常态”,我们曾经认为理所当然的两位数的经济增长一去不复返,传统产业生产过剩,经济驱动引擎相继失速,新经济在萌动中左冲右突,货币“不放水”、改革驱动、创新驱动成为我们面临的新的背景。

不论谁为因果,不管是房地产拖累了宏观经济,还是宏观经济的低迷把房地产高速增长的势头拉下,从数据上来看,2014年中国的GDP增长仅为7.4%左右,房地产投资增长率仅在10%,这两者已经是相伴而生。

这一届中央政府上台之后,就判定中国已经结束了30年的高速增长时代,在前30年低收入、低起点的背景下,中国在模仿和追赶发达经济体的过程中,享受了后发国家的增长红利,但当2014年中国的人均GDP达到了7000美元,中国的低劳动力成本优势不再的时候,中国就必须要面对“中等收入陷阱”的挑战。要超越这个“陷阱”,我国经济就必须实现向创新驱动和技术驱动的升级转型,这个艰难的转型过程就是我们必须要面对的“新常态”。这个过程,只能一点点通过练内功来实现,之前我们所驾轻就熟的宽松货币和政府基建与房地产驱动的模式是无法做到的。坚持市场化方向的改革,让行政之手退出,稳健的货币政策,就成了“习李新政”的基本内核。尽管在2014年的下半年,降息和多种定向货币松绑政策在有序推出,但这个基本内核没有变。无论是降息也好,定向松绑也好,积极的财政政策也好,其作用无非是在托底,把底线放在7%左右的GDP增长率的线上。

从这个意义上来说,2014年房地产行业的“过山车”行情,其背后的宏观经济与政策背景其实是有迹可寻的。

就在2013年的年底,在一年的疯狂之后数钱数得手抽筋的房企老板们大概很少有人会想到他们即将面临的是一个多么艰难的年份,所以,他们在2013年的年底到2014年的第一季度,仍然在信心满满地拿下一块块高价地,信心满满地定下野心勃勃的年度目标。但接下来2014年的惊心动魄的市场下滑,让很多房企老板措手不及。

但其实,从2013年的“钱荒”,我们就已经知道了端倪。2014年我们这个行业所面临的这一场大调整,就是这个大背景带来的礼物。

我们这个行业,和钢铁、煤炭行业一样,已经进入了总量过剩的时代,一线城市和大部分二线城市的大规模城市建设进入尾声,存量房时代开始,三四线城市人口与资金净流出,之前的大规模房地产开发形成了高企的库存。十几年的黄金时代结束,行业每年13亿平方米左右和10万亿元的销售成了这个行业的天花板。

政策的拐点:被拿走的行政之手

“相当数量的新市民的住房问题还没有解决,相当数量的城市居民对改善性住房条件还有新的期待。”住建部部长陈政高在2014年12月19日召开的全国住建工作会议上用了两个“相当数量”来描述对当前房地产市场的判断。在这个判断的基础之上,陈政高明确表示,2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题,注意地区间的差异,跟踪市场走势,积极应对,主动作为,促进房地产市场平稳健康发展。

全国住建工作会议的声音正是对一年来房地产“分类调控”“去行政化”的政策取向的认可与延续。毫无疑问,在市场全面下滑,库存迅速升高,房地产投资失速与宏观经济走软的背景下,2014年成为了中国房地产市场调控政策的“拐点”。从一年前的严厉调控、强力行政干预为主,限购、限贷、限价多管齐下的政策基调,到走向市场化,行政手段相继退出,再到地方版“救市”“刺激”政策频出,到中央层面的降息与房贷松绑的政策出台,这一年房地产政策环境从中央到地方,可以说完成了一个大转身。

第一阶段:中央定调“分类调控”地方小心观望

2014年的春寒来得早,1月份杭州德信地产的一个楼盘以4000元/平方米降幅拉开了一年惊心动魄的市场下滑的序幕。萧条迅速蔓延到了全国,打折、降价、营销造势,各种手段用尽,市场就是没有反应,不久前还在人山人海的售楼处排队、摇号的购房者仿佛一夜之间就被风刮跑了。

宏观经济也在开年走出了让人心惊的弱势,1、2月份GDP增长率都在7.5%以下,失速明显。

这种市场状况,让沉浸在2013年的大涨行情中的房企一时未回过味来,但掌握更多市场信息的政府层面已经感觉情势不妙。

也许与2014年的早春寒有关,在3月份召开的全国两会上,对房地产的讨论变得微妙起来。继续强化严厉调控打压房价的声音,与松绑行政干预、防止房地产市场下滑危及整个经济的声音并存。最终,理念博弈的结果是,在全国两会《政府工作报告》中提出了“分类调控”,赋予地方政府更多自主权,调控的权力和责任开始向各地方政府转移。

随后,一些高库存的三四线城市开始试探性地出台一些“刺激”政策,如控制房地产开发用地供应规模,调整新建商品房的供应结构等,但真正的松绑政策并未推出。这一个阶段,尽管中央明确“分类调控”,把主动权交给地方政府,但惯性的思维与行动模式,让多数地方政府选择了观望。

这种情况下,房地产市场继续沿着既有轨迹下滑。

第二阶段:央行出手微调银行不买账

接下来,经济下滑速度超出预期,一季度GDP增速放缓至7.4%。

房地产市场也没有因为“两会”释放的信号而回暖,降价在蔓延,成交量却在加速下降,观望情绪亦愈演愈烈,打砸售楼处的现象再度出现。开发商开始回过味来,一季度曾经火爆的土地市场迅速冷了下来,土地流拍、延迟出让、取消出让、底价出让几乎成了市场常态。地方财政收入急剧下滑,地方债务危机迫在眉睫。

而此时,地方政府仍在相互观望,没人敢做出头鸟担当“救市”的罪名。

在经济下行风险剧增情况下,李克强总理多次提出“微刺激”的理念,强调“适时适度预调微调,盘活资金存量”。4月,国务院推出三条“微刺激”政策:降低小微企业赋税;筹措资金进行棚户区改造;设立铁路发展基金。同时,4月和6月,央行两度定向降准,释放1500亿元资金。

针对个人住房贷款难、利率高的现状,央行在5月12日召开座谈会,向各银行喊话,“建议优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”,继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。

然而,行政化的“建议”遭遇到市场的冰冷。尽管“央妈”有要求,但各商业银行自有其自身的运作逻辑,在贷款额度的“框框”和利润的压力之下,商业银行对个人住房贷款兴趣并不大。因此,“央妈”的喊话并没有结束房贷高利息和贷款难的现状。市场的需求仍然无法释放。房地产市场继续在寒冬中坠落。

第三阶段:限购土崩瓦解地方放开手脚救市

上半年就在政府这样的“欲救还休”的纠结与市场的加速下滑中度过了。根据国家统计局数据,2014年上半年,全国商品房销售面积同比下降6%;销售额同比下降6.7%;截止到6月末,全国商品房待售面积54428万平方米,同比增长24.5%。

这种情况下,7月11日,刚刚履职住建部部长的陈政高召开了其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会,他在讲话中提出了三条意见:千方百计地消化库存;进一步加强房地产结构调整;完善房地产项目周边配套设施。

舆论对“千方百计消化库存”反应强烈,实际上陈政高部长的讲话是对“两会”定调的“分类调控”指导思想的重申与强调,实际上“千方百计消化库存”是针对高库存的城市而言的,松绑行政干预,让市场的力量发挥作用,正是这些城市所必须要做的一件事情。这些城市需要的正是充分利用中央在“分类调控”指导思想下赋予的自主权,迅速解放束缚市场的绳索,让市场恢复活力。

好在6月份开始,领会到中央意图的地方政府开始了行动。开启了松绑行政干预和“救市”的新篇章。

6月份,受市场下滑冲击最严重城市之一的呼和浩特率先松绑限购。这一举动就像放倒了多米诺骨牌的第一块,之后,全国数十个城市纷纷效仿,在很短时间里,46个限购城市中就仅剩了北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚。

然而,限购的取消并没有如预期出现市场大幅度反弹,市场仍在观望中低迷。为了进一步刺激楼市,一些城市展开了多样化的“救市”,从公积金贷款调整、契税减免、调整首付比例、购房补贴到户籍准入,不一而足。

然而,整体市场仍然没有走出观望和低迷的状态。

第四阶段:松绑房贷与降息双管齐下扭转市场

限购的取消,释放了购房者的购买资格,但市场观望情绪依然浓厚,从市场的供应与成交的数字来看,事实上,房地产行业已经进入了整体供大于求的局面。房地产行业这时候都在谈“黄金时代”的结束,“白银时代”的开始,所谓“白银时代”,正是这种市场基本面的结果。

从宏观经济来看,情况并没有好转。第三季度的GDP增速继续下滑至7.3%,房地产开发投资增速持续下滑,到10月份已经不足10%。房地产行业的复苏已经成为宏观经济恢复的关键点。

在单纯松绑行政限购作用不明显的情况下,央行两度出手,从关系到房地产市场关键的货币端入手拯救房地产。国庆假期前的一刻,9月30日,央行与银监会联合发布通知,正式放松了首套房认定,拥有一套房还清贷款再购房算首套,一定程度上放松了“限贷”。“9·30”政策明确了中央对房地产市场的基本态度,加之开发商的主动自救,以价换量、积极营销,购房者的观望情绪开始缓解,市场成交迅速回暖,成就了随之而来的“银十”行情。

随后,在11月21日,时隔2年之后,央行宣布降息,且降幅达到0.4个百分点。这一次突如其来的降息,出乎市场意料。市场迅速反映,信心大为提振,积压的需求开始大规模入市,市场出现了“翘尾行情”,11月份商品房成交金额和成交面积均创下年内单月新高。尤其是一线城市和部分二线城市,一二手房的成交大幅上涨,价格也出现了止跌回升的迹象。12月份,据机构数据,成交量比11月份又有大幅度环比增长。房企纷纷推出各种优惠,力图在“翘尾行情”中冲刺抢收。

2015年:舞台继续留给市场

展望2015年,尽管2014年底我们看到了“翘尾行情”,但2014年所呈现出来的两个基本面理应不变。

第一个基本面,就是中国的经济进入了中高速增长的“新常态”,在稳住经济增长速度的同时,各种着眼于国家长期竞争力的核心改革将会陆续出台,为了给改革争取空间,预计2015年将延续2014年下半年以来的稳健偏相对宽松的货币金融政策,降息和降准也可能会适时出现。

但股市向好,国有垄断行业的开放以及民营经济复苏都将吸引大量的资金进入,房地产的投资功能将继续削弱,自住型购房成为绝对主力,房地产市场的总体供大于求的局面短期内无法改变,这也构成了第二个基本面。

在这两个基本面的基础上,我们看到在2014年12月19日举行的全国住建工作会议上已经对今年的房地产政策有了一个基本的定调:2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题,注意地区间的差异,跟踪市场走势,积极应对,主动作为,促进房地产市场平稳健康发展。

也就是说,从政策层面上,今年将基本保持宽松,不会再有严厉的调控政策出台,而如果市场回暖的趋势不变,现有的政策组合也将延续,政府对房地产的干预将会进一步减少,对房地产市场自身供求力量的调节作用信心更强。

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