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2014年房地产市场总结分析及2015年展望(政策篇)

发布时间:2015-01-05  来源:中房网  

2014年房地产市场总结分析及2015年展望(政策篇)

自下而上”救市”不怠,2015年政策宽松稳定

2014年无疑是中国房地产市场调控政策的“拐点”。由强力行政干预走向市场化,由令出中央到下放地方。在“分类调控”原则主导下,自下而上的“救市”措施频出,超过市场预期。但也在情理之中,前期“微刺激”的边际效应递减,经济下行压力与日俱增,稳定住房消费旨在防止房地产市场进一步下滑,刺激房地产市场以保经济增速。预计在放松“限贷”之后,后续仍会有稳增长政策跟进,信贷环境将维持宽松。

2014年回顾

今年房地产市场政策环境相对宽松,中央政府和地方政府双管齐下,遥相呼应。整体来看,房地产政策内容和导向地出台明显表现为四个阶段:第一阶段,3月全国“两会”提出“分类调控”,赋予地方政府更多自主权;第二阶段,中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求;第三阶段,地方政府自6月起相继出台各类“救市”政策,手段多样化、纵深化,随之实行三年的“限购”体系土崩瓦解;第四阶段,中央放松“限贷”,并随之降息,意在稳定整体经济,无疑房地产市场也受益匪浅。

一、中央“分类调控”开启“去行政化、市场化”新篇章

今年3月份全国“两会”中对房地产调控提出“分类调控”的原则,同时提出抑制投资性需求。过去十年,我国房地产市场一直保持着高速增长,经历了数轮调控之后,我国房地产市场区域的差异性日渐突出,尤其是2013年房地产市场快速升温,一线和部分二线城市房价持续攀升,而三、四线城市需求相对疲软,高库存城市的供求失衡日渐突出。“一刀切”的做法显然不再适合整体市场,调控的权力和责任转移至各地方政府,有针对性的出台调控政策。就实际情况来看,需求量大,房价偏热的一线城市的楼市政策仅有微调,有效抑制投资投机性需求,满足自住型需求。而库存量较高,供大于求的城市,地方政府一方面积极出台利好政策,全力去库存,另一方面控制房地产开发用地的供应规模,调整新建商品房的供应结构,从而减少供应。“分类调控”的取得了相对较好的实施效果。

二、中央预调微调,货币政策“微刺激”支持自住购房

一季度我国GDP增速放缓至7.4%,经济下行压力已经显现。为防范风险,中央政府多次强调:“运用适当的政策工具,适时适度预调微调,盘活资金存量”。4月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措,1、继续减少小微企业的赋税。2、筹措资金进行棚户区改造。3、设立铁路发展基金。与此同时,央行于4月、6月先后两次定向降准。据市场保守估算,两次定向降准大约释放1500亿元资金。

5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”,继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。然而受银行贷款额度和利润压力,高息和惜贷的现象并未缓解。

三、取消限购,地方“救市”措施多样化、纵深化

“金三银四红五月”齐齐爽约,房地产市场并没有像预期一样回暖,甚至于下滑的趋势不断加剧,购房者的观望情绪亦愈演愈烈,整个房地产市场笼罩在悲观的情绪中。受楼市下行影响,土地市场也一片惨淡,土地延拍、流拍等现象频频出现,直接影响了地方政府的土地出让收入和地方税收。既有“分类调控”的指导思想赋予的自主权,又有“救市”的动力,地方政府纷纷政府开启“救市”新篇章。

6月呼和浩特首当其冲解绑限购,之后绝大多数城市效仿,到目前为止,46个限购城市中仅余北京、上海、广州、深圳和三亚五城仍执行限购政策。限购的取消并没有带来成交大幅反弹或者暴增的情况,其效果远远不如市场各方预期,为了进一步刺激楼市,部分城市的“救市”力度继续升级,从公积金贷款调整、契税减免、调整首付比例、购房补贴、户籍准入等方面入手,呈现多元化、纵深化格局。

四、放松“限贷”与“降息”接踵而至,加速市场筑底进程


国庆节前夕,央行与银监会联合发布通知,正式放松了首套房认定,拥有1套房还清贷款再购房算首套,一定程度上放松“限贷”。并且对保障房、购房者、银行、开发商四个主体分别制定利好新规,面面俱到。“930”政策明确了中央对房地产市场的基本态度,有效缓解了购房者的观望情绪,加之开发商的主动自救,以价换量、积极营销,最终“银十”镀金,加速房地产市场回稳筑底进程。购房者范围扩大了,购买力也提高了,但市场反应依然平平,今年房地产市场供大于求的基本面已经形成。同时放眼全国,三季度的GDP增速继续放缓至7.3%,房地产开发投资增速持续下滑,成为中国经济不能承受之重。

随后,11月21日央行宣布非对称降息。本次降息远早于市场预期,短期极大地提振市场信心,增强购房者支付力,前期积压的需求出现集中释放,助推房地产行业在11月份再接再厉,商品房成交金额和成交面积均创下年内单月新高。 

2015年展望

房地产市场供过于求的基本格局已经形成,短期内很难有实质改变。预计明年房地产市场政策环境仍将维持宽松,着力点仍在去库存,因此打压和强力刺激都不会出现,维持现有政策的平稳落实将是主旋律;另一方面,为稳定经济增长,明年整体资金面将相对宽松,持续低通胀又给降息和降准提供了较大操作空间。但受到支持实体经济和股市对民间资金分流的影响,房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。

一、政策基本面保持宽松,一线城市限购不退出

根据当前整体经济以及房地产市场的情况,我们预计明年房地产市场的政策面仍然呈现宽松状态。中央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调,地方政府也将继续在常见的公积金、契税等等方面微调,整体基本维持今年的格局,既不会出现过度打压,亦不会采取过度刺激政策以拉动经济。

值得一提的是,一线城市退出限购的可能性微乎其微。于绝大多数城市而言,限贷放松的效果远远大于限购取消,但对于一线城市,其效果刚刚相反。一线城市的外来人口众多,刚性需求始终存在,投资投机性需求也较多,受限购所制,大量实际需求被长期抑制。假若限购取消,需求的集中释放会直接将房地产市场推向新的高潮,对房地产市场健康发展相当不利。并且,就当前一线城市的楼市来看,成交反弹力度最大,供求关系基本平衡,并无取消限购的必要。


受整体经济下行压力,预计明年中央将继续放宽资金面,意在扩大固定投资,从而带动GDP上涨。而放宽资金面的手段无非是降息和降准,这两者出现的可能性非常大。首先,降息和降准可以有效释放资金进入市场,活跃市场。其次,今年国际大宗商品价格持续下跌,直接影响我国物价的持续走低,尤其是国际油价下跌持续的时间和下跌幅度都超过了市场普遍预期,这也使得我国本已较低的物价水平进一步走低。以国家统计局数据来看,11月份,全国居民消费价格总水平同比上涨1.4%,创下2009年11月以来的最低涨幅。这预示这我国处于低通胀的状态,为降准和降息打开了操作空间。

二、整体资金面相对宽松,实体经济与股市对资金的分流成唯一不确定因素

但另一方面,整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”。首先,放宽资金面的本意在缓解经济下行压力,降低企业融资成,支持实体经济资金需求。因此政府也会通过窗口指导使资金更多的流向实体经济,而非房地产市场。此外,市场内盛传20年不遇的“牛市”来了,A股市场的历史日成交量纪录不断被刷新,预计明年股市对民间资金的分流程度将更加显著。因此,对明年能够最终流入房地产市场的资金量,不应过分乐观。 

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