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二季度"房冷地也冷" 重点区域地价增速回落

发布时间:2014-07-22  来源:21世纪  

17日北京开拍三幅地块,北京房山区良乡高教园区17-02-03、17-02-06组团地块,被以18.1亿元竞得,溢价率不到30%,其余两幅,直接以底价15.8亿元、和低溢价1.56亿元成交。

此前的16日,国土部发布《2014年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示,北京所处的环渤海区域,各用途地价环比增速全面放缓,保持低速运行态势。和环渤海一样,上海引领的长江三角,各用途地价环比增速回落至平稳运行区间。

南部的珠三角,则呈现了另外一番景象,国土部监测报告数据显示,珠江三角洲地区各用途地价增速仍处于高位运行。

作为珠三角的核心城市之一深圳市,则呈现了一线城市暗淡土地市场截然相反的走势,来自中原地产的数据显示,上半年深圳土地出让金共418亿元,与去年同期相比增加8倍多,占去年全年出让总额的近九成;平均楼面地价为11869元/平方米,创历史新高。

房冷地也冷

国土部主要城市地价监测报告显示,长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为4967元/平方米、5305元/平方米、3654元/平方米。

从环比增长率看,长江三角洲地区综合地价增长率仍低于其他两大区域,较上一季度回落了0.30个百分点,为0.52%;珠江三角洲地区综合地价增长率仍处于高位运行,为3.91%,但较上一季度下降1.04个百分点;环渤海地区综合地价保持低速增长,为1.31%,较上一季度下降了0.20个百分点。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉21世纪经济报道,从整体的经济环境中来看,房市整体较冷,但是土地市场相对还好,整体来看三个地区的比较是长三角最差,长三角除了上海、南京、苏州等城市表现平平以外,其余城市表现较为低迷。

同策咨询研究部人士表示,上海在一季度是“房冷地热”,但是到了二季度这种现象未能持续,受楼市低迷影响,部分房企因销售不佳导致资金链趋紧,致使二季度呈现出了土地与房地产双双遇冷。上海市的供地量、成交量双比都出现大幅下滑,地价紧跟房价降温。

同策咨询研究部数据显示,整个二季度上海土地公示共63幅,合计287.91公顷,环比上一季度下滑20.47%,同比去年二季度下滑48.66%。

长三角另外一个中心城市杭州,在前两月土地市场尤为疯狂,整个上半年杭州土地成交543亿,但是前两月卖地金额高达431.75亿,而之后的3-6月,土地开始冷却,3月主城土地断供,宅地供应稀疏到难得一见,主城区接着近四个月零成交。

一线城市投资气氛仍浓

与环渤海和长三角不同的是,珠江三角洲在深圳等城市带领下,呈现了另外一番景象。中原地产的数据显示,上半年深圳土地市场共计成交30宗地块,总成交面积约148万平方米,相当于去年全年的93%。

上半年深圳土地出让金为418亿元人民币,同比去年上涨近9倍之多,占去年全年土地出让金总比近九成。

深圳当地一位地产行业人士表示:“深圳土地市场之所以很好,主要是因为几块贵价地都来自前海,一下子就把上半年的总量抬了起来。前海概念能够持续下去,整体的地价升值也是可以预见的事情。”

上海社科院房地产业研究中心陈则明主任告诉21世纪经济报道记者,虽然数据显示长三角地区涨幅放缓,但是还得分开来看,上海前几天在五里桥出了新地王,所以不代表整个上海土地市场趋于平淡,上海这样土地贫瘠的城市,土地市场随时有可能调转趋势。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,目前我国调控政策大致分为分类调控、关联性调控和双向调控三类,主要针对不同地区加以差别化对待,整体来说,一线城市的投资气氛仍然很浓烈,未来土地市场,有很大可能向好的方向走。

国家统计局发布的数据显示,6月份一线城市房价终于低下了高昂的头,上海市、深圳市、广州市的房价出现了不同程度的环比走低,而北京市也放缓了房价走高的脚步。

新建商品住宅受新开楼盘的位置、体量、品质等诸多因素影响较大,统计数据在一定程度上与市场实际情况略有偏差,相对而言,二手住宅的价格走势更为客观与真实。统计数据显示,6月份,北上广深的二手住宅价格环比一律走低,打开链家地产网站的北京站,有7109套二手住宅的业主选择了调低报价,而在几个月前,这个数字只为几百套,而调低的也是虚高的报价。

在这样的报价趋势中,观望者不知道究竟何时应该出手,而新业主,则担心刚刚入手的不动产价值缩水。房地产市场的波动,对他们而言,是一种煎熬的焦灼。

成交价格在波动中逐渐走低,而成交量也选择低头不语。对于房地产销售人员来说,没有成交,就没有收入。某知名房地产服务机构代理的项目,长时间没有成交量,销售人员每天上班都靠聊天打发时间,还有消息称,房地产中介公司因为高昂的服务费和线上服务商撕破了脸皮。在中原地产首席分析师张大伟看来,6月份与7月份成交量持续低迷,明显影响了开发商的定价,预期后续特别是二线城市下调房价的项目将明显增加。

所谓春江水暖鸭先知,这些从事销售的房地产工作人员对市场的冷暖感受最为明显,市场的温度直接关系着他们的收入,他们自然期待市场的火热。而现在,他们不知道市场何时才能转暖,他们能做的,只有等待,焦灼的等待。

成交市场的趋冷让房地产企业不能再恣意驰骋在土地市场上。中原地产市场研究部统计数据显示,20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减,4月份至6月份连续3个月不足200亿元,最近3个月更是在百亿元的体量附近徘徊。7月中上旬仅万达、中海与保利有小笔拿地,拿地总额也只有90亿元,万科、融创、远洋等企业已经多月未出现在土地市场。张大伟告诉记者,从目前市场趋势看,下半年房企拿地有可能继续萎缩,企业全面进入保守状态。

无论是购房者还是从业人员,他们都还是个体,而房地产企业的发展,关乎到许多人的生计,高库存、高成本的运转,房企的压力难以体会,他们,焦灼地张望着调控政策和信贷动向。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为,更多城市将跟随呼和浩特和济南取消限购政策,这可能减缓楼市(尤其是一些二线城市)的压力。同时,银行似乎开始对人民银行放松对首次购房者的贷款限制的指引做出回应,楼市趋稳取决于市场预期和市场需求趋稳,以及市场供应的调整。

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