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投资写字楼 专家提供实际操作性投资技法

发布时间:2013-05-16  来源:房讯地产网  

  写字楼投资到底有什么样的“名堂”?投资者应该注意些什么?专家提供了一些具有实际操作性的投资技法。

  【诀窍】1 价值核心关键看地段和区位

  李嘉诚对投资房地产的诀窍是地段、地段,还是地段,这句话对投资写字楼来说,显得尤为精当。在任何时候,房产的增值主要来源于土地的增值,而城市主中心区域地段土地的稀缺性,注定了写字楼的后期价值,物以稀为贵。区域地段不可再生的绝版土地资源,为写字楼带来了不可复制的价值基础。成熟的商务办公区域,区位资源优势得天独厚,通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。

  【诀窍】2 是否下单先算算物业回报率

  作为中小业主,投资写字楼首先保证自身资金的安全,其次,要让自身财富增值,再次,要让财富获得较好的稳定收益。有了这三个目标和要求,那么,核算一个写字楼的“投资回报率”显得尤为重要。怎样计算写字楼年回报率呢?梁行高级经理熊大玮表示,“根据国际专业理财公司的计算规则,衡量一座写字楼的物业价值高低,一般采用年回报率的方式:房产购买价÷年收益=回报年限,一般来说,租金回报年限在10-15年间都是较好的回报率,说明年回报率在6.6%-10%左右。”

  举个简单例子,以新希望大厦为例,现在该写字楼卖价12800元/平方米,预测交房后租金为150元/平方米,每平方米的年收益以10个月计算(两个月空置期),则为1500元/平方米/年。那么,该写字楼的年回报率则为:12800÷1500元=8.53%。

  【诀窍】3 考察物管责任第一服务到家

  物业管理公司的服务水平对房产很重要。就算是住宅,一个好的物管服务公司服务,就会让社区的居家环境更安全、环境整洁优美、形象更有美誉度。一个楼盘的物业价值能得到大家认同,二手房的价格要想卖得更高,还是看交房后物业管理服务水平高不高。

  对此,成都世邦魏理仕有限公司董事总经理温淑薇指出,“物业管理服务水平,已成为房产的另外一种价值。物业管理,对于写字楼来说,就显得更加重要了。因为,写字楼的租客非常看重物管服务水平,另外,写字楼物管服务的实力,还在于他们具有整合资源,为写字楼引入优质租客,保证写字楼常年的高出租率,保障写字楼的高额租金和高回报率。”

  【诀窍】4 抗拒风险买房要看租户品质

  在成都市面上,有甲级写字楼,有乙级写字楼,还有顶级写字楼(只租不售),当然,还有小户型写字楼,以商住立项的商务公寓。投资写字楼的档次,其实就是在投资写字楼的租客档次。租客的经济实力与付租意愿,注定了一个写字楼的租金高低,凡是资金实力强的公司,当然更具有付租财力,也更有抗经济风险能力。

  【诀窍】5 关注成长实地考察仔细了解

  写字楼是拿来用的,写字楼的使用方便、舒适等细节,关乎着一个写字楼的成长性和生命力。这有点像轿车,我们买轿车很看中品牌,但更重要的是,轿车是拿来使用的,轿车的使用舒适度,与汽车的人性化细节配置很重要。

  因此,仲量联行董事张裕鹏先生表示,“对于实际使用的企业来说,写字楼交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等,这些都是显示着一座写字楼的生命力。可以肯定地说,投资写字楼是一个比较考手艺的技术活,对写字楼投资之前,一定要懂写字楼,对写字楼的诸多重要因素要做充分的功课。必要时,需要对上述内容逐一比较并现场观察、实地感受。如果某个写字楼地处偏远交通不便,或交通拥挤,那肯定不适合投资。”

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